经营战略市场战略：市场机会判断、市场风险判断企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力操作战略产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性（首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益）形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。

经营战略
市场战略：市场机会判断、市场风险判断
企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划
管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力
操作战略
产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计
品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性
（首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益）
形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象
销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。
社区规划：
四大面积排列——住宅面积(商业面积)、公共配套面积、绿化面积、道路面积
规划要求——舒适、便利、卫生、安全、美观（健康、资讯、教育）
规划时序——以现有配套、地段、景观、资金实力（分阶段开发）等规划出暂时能够为市场所接受的类型，然后考虑其可持续发展性。
社区规划之建筑物布局：
行列式、周边式、点群式、混合式
生态住宅要求：绿色、舒适、安全、信息、多样、便捷、文化
建筑设计中：
总纲——环境（地形、地貌、地质、用地范围、地质结构、土壤结构等塑造同周边环境相融合或是相创造性的建筑物）
功能（居住、办公、商业、厂房等当然包含安全性）
艺术（建筑物对人们精神层面的追求、刻画、愉悦）
建筑不是简单的结构与构造，它能够通过自身的结构与功能来向美学性转变的学科，从而感染人们并给人们一个激动的环境或条件。
在建筑的物质空间和建筑的精神空间向美学推进的过程中，人们能够通过对空间的体验转向对时间的审美！
经济（建造时的经济性、后期经营时的维护费用：广场、草坪湖等）
技术（材料、设备、工艺、技术等各项要素）
可持续发展（对宏观环境的趋势吻合，市场发展趋势于未来机遇等）
耕种是实现土地最基本的资源利用，居住是对土地进行历史性的保存（住宅为生活资料），商业是对土地的最高级利用，实现财富增值（生产资料）。
总纲下的依据——
客体：天、地、人、物、法、时（尚）
本体：总平面图、立面图、剖面图、平面图、说明书
主体：建筑师自身的素质、涵养、经验、沟通能力、表达能力等
建筑结构：
砖混结构——砖是一种一定尺寸的建筑材料，混是钢筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑构件。
框架结构——框架剪力墙体、臂式剪力墙外框内筒等结构（是一种靠柱来承受力量的结构形式），工期、承受力、有所比砖混大大提高。
（转换层不同于设备层，转换层主要是柱、梁所组成，相当于一个泛楼板，厚度可以达到数米厚。类似女儿墙，只是墙而不是屋顶）
钢结构——核心筒结构、用钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆；
相对前两者而言：
钢结构具有——
·跨度大；传统梁深、跨度比为1：12，后者可1：24
·自重轻：相对框架结构为1：1.6
·设计灵活；
·计算准确
·施工简单
·美观大方等
·工期短（tongshi 适当增大套内面积使用率）
（钢材市场价位约是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元现在是330——350多元每吨，沙每吨20—30元，铜电缆每吨是1.6——1.8万元......）对高层住宅而言，每平米的钢材重量为：80—100公斤
木结构——最原始的建筑结构形式（中国古建的主要用材，由于墙体不受力，故门窗可设计较大；西方古建则不同，墙体受力，门窗小。如哥特式建筑的教堂——巴黎圣母院）
建筑设计有：建筑设计、结构设计、给水排水设计、电气设计、通风设计、通讯设计、气体动力设计等
楼盘模型、沙盘材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000——10000元不等。
景观设计：总体景观主题方案；公共空间框架方案；主要景点分布；与主体建筑配合的各单体方案；行车、人行道景观、动态与静态休憩空间方案
总之景观要保持一种：统一原则、调和原则、均衡原则、韵律原则、协调原则
景观中的植被配置有：单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并相应形成规则式、不规则式、混合式等三种形式。
景观设计重要是：借景、造景两种。造景中还包括组景，组景有三种手法：封闭/隔离
过渡/渗透；比较/对比等。
花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木质花卉（乔木—油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白兰等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金银花等）；肉质类花卉（景天、仙人掌类等）
环保住宅设计几大系统：
水环境系统；热环境系统；声环境系统；能源系统；光环境系统；废弃物
回收系统；绿化系统；绿色建材系统等；
建筑风格：希腊风格——罗马风格——罗曼风格——哥特式风格——文艺复兴时期风格等(拜占庭)
罗马柱头：多立克、塔斯干、爱奥尼克、刻林斯、复合式等等（拱券门）
埃及柱头：棕榈叶式、帐篷式、荷花式。
张拉膜：基布、涂布——前者主要是玻璃纤维和聚酯纤维；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多时候采取双层涂布
住宅地块需求同相应客户的对应关系：
公共效能（配套）依赖性；噪音环境污染适应性；物业管理要求（南北差异：市场环境是一个沙漠里种庄稼、一个绿地里种花草；服务是一个提供为业主着想的服务一个是为开发商搽屁股；发展是一个是独立发展一个是同开发商一体，离不开母体；业主是一个主动交，一个设法规避；南方强调私密性，北方注重公开性能......）小区配套需求；装修需要；容积率要求；绿化设施；景观要求等等，分别表现出四个群体的个性化需求财富人士、普通白领、小资、工薪阶层。
豪宅几大条件：稀缺景观、适度大面积、豪宅的增值潜力、人文历史、地段、集体偏好性
定价/估价——
地段、小区配套、市政配套、发展商形象与实力、物业管理、户型设计、设备材料、社区规模、营销推广力度、规划质量、交通、交楼标准、景观（园艺环境是战略，景观设计是战术）、施工进度、建筑材料、资金供给、升值潜力。
房地产价格总体来说有三个决定因素：
有效需求；相对稀缺性；功能效应等构成。无锡"一价清"将房地产价格分成六块——成本、利润、税金、朝向差价、楼层差价、其他费用。（二手房折旧而言：混合一等砖混结构的，折旧年限为50年，每年2%折旧；假定楼层1——5层假定为基准价，2——6层就-3%；3——4层就+3%；7层或顶层为-5%；小区设计三小一大（厅：3.6—4.2开间，小卧室：旋转衣橱，厨：地面防滑砖、墙面易清理的釉面砖、吊橱采用防火板贴面，小卫：浴室家具取代卫浴产品）不合理的-10%，物业管理没有的并且开放式的混乱的-5%，有重点院校在附近的+15%，作为旧房子，其心理因素还要-8%......虽然，房子能够折旧，但是土地是永续性的本身不存在折旧）不锈钢灶台、大理石台面、吊橱、水斗、家电
另外延伸出具体因素——
供求状况（总体市场供求、某区域房地产供求、某类型房地产供求、某区域某类型房地产的供求状况）
经济状况（居民收入的提高——中低收入阶层的收入带动了整个社会经济的发展则有利于房价的提高[边际消费倾向较大]，反之，对房价提高的贡献度较小；物价变动——货币数量增多、通货膨胀、物价上涨、房地产增价，或者土地增值、抵押物效能变大、信用膨胀、物价上涨；社会经济的发展——经济发展益味着更多的制造业、零售业、娱乐业蓬勃发展，都需要场地需要房屋）
人口因素 家庭越是小型化对整体住宅需求越大，家庭数量、素质、结构等。
社会因素
社会治安、政治安定、城市化与投资变化（尤其投机带来的跳动性变化）
行政因素
土地政策、住房制度、税收制度、城市战略发展与规划、行政区域隶属变更等
心理因素门牌号、风水、心理喜好等
国际因素 国外住租客户，欧美国家的外籍客户每月住房补贴在2000—5000美金之间，东南亚国家一般在2000—20000元之间。另外像日本、韩国客户比较喜欢中国古典式的风格，韩国人甚至会在室内贴墙纸、装壁炉、甚至抽湿机等。美国人比较喜欢配套齐全，室内甚至锅碗瓢盆家具等一应俱全，来时拎个大包就能住进来。法国人喜欢浪漫，对室内要求相关电气家具设备就行，至于床具等其他生活用品都有可能会从本国运来,喜欢以山傍水
其它等因素
商业物业：
考虑条件——位置（商圈）、规模、交通、配套、环境、人流、物流、车流；
七大定位——目标市场（目标区域、目标客户）、功能定位（休闲、餐饮、娱乐、修理、服务、批发零售、商务中心等）、特色定位（大众化、特色化；对于这种划分要根据市场而定，不能一味追求特色）、经营方式定位（自营：购销；合营：保底抽薪、纯分成；收租：抽取租金）、业态定位（综合类百货、主题商场、超市、百货与超市的结合体、连锁医药服装超市便利店、个体经营）、规模定位（尤其是步行商业的规模）、形象定位（外部包装：立面、风格、建材、色彩、形状等；内部包装：POP、导示系统、橱窗、人员服务、店内布局、入货、商品搭配等）；
商圈走势、划分、研判（7.5公里为最长步行距离，步行速度30—40米/分，购物时间不超过三个小时，单一的店面积不应超过2.5万平米等常识，否则补充其他功能）（步行街最大长度为650米左右比较合适，不会对人造成购物疲劳，同时对于同等条件的东西走向的步行街而言，南边的生意要比北边得好一些；对南北向的步行街而言，则东边生意要比西边的生意略好、人气略多）
商服物业还有四大限制条件：人口规模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商业业态；
商业的三大需求因素：人均商业面积需求（现阶段来看：北京、上海、香港、纽约、东京分别为：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消费水准提升需求、区域商业分块需求客户群来看：核心商圈：55%——70%；次级商圈15%——25%；边缘商圈等商业中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客户主要为次级、边缘商圈客户。居民小区零售店的边缘商圈客户最少。
商业物业还可以从：市场周边经济繁荣程度——肯德基系数，如果片区分布了两三家肯德基店，则其市场容量绝对不差；楼层差异程度——一二层之间租金可差2—3倍，售价可差2—5倍；使用率程度——使用率提高一半，相当于租金降低一半；周边商业业态程度——周围业态分布（是提升、补充是削弱）。
（商业、娱乐、宾馆、金融用地年限为40年，属于商业创业）
对住宅物业有个不成文的系数关系。香港的茶餐厅指数；上海的老梧桐树年轮指数；北京的灯光照明指数......
对商业物业TAR研究：主要是"经营状况、竞争力度、发展前景"
商圈主要影响因素（TAR的研究领域）：
通过对第一块：选址 + 各店竞争力度分析；第二块：入货、商品搭配、店内布局与装潢、卖点POP促销、橱窗设计、人员服务等自我形象；第三块：顾客来源、经济社会特征、消费购买动机与购买行为。
国际通常将商铺分成以下八种：
邻里购物中心、社区购物中心、地区购物中心、超级地区购物中心、专卖购物中心、主题购物中心、直销中心、独立式商店等八种类型。
结合我国实际情况，将我国的商铺分成——
市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街、住宅底商（街铺）等。
商场项目的主要策划工作：
商场定位、形象包装、商场布局设计、目标商户组合、租金分成比例拟定、招商推广策略的制定和实施。
餐饮、娱乐、休闲、修理、服务、批发零售、商务中心等。
一般在人均GDP800—2000美金之间，是连锁超市诞生时期；2000—4000美金是专业、主题、便利、时尚店蓬勃阶段；4000美金以上则是高级品牌专卖店快速发展时期。
写字楼物业：
甲、乙、丙三种——硬件：消防、保安、保洁、智能化、通讯等系统外加装饰与装修材料、标准等（暖通空调、消防、电梯、门窗、新能源、管道、给排水、燃气、电气照明系统等）；软件：服务方式、服务内容

摘要： 今年上半年商品房买卖固然红火，但并不是所有的楼盘都在热销。所谓"热销"的背后，其实是有相当一部分楼盘以"销控"为手段，制造的假象。不过一位业内人士对此颇不以为然，他告诉记者，这就是开发商通过各种手段，来达到楼盘产品的快速、有效销售，从而实现利润最大化的一种手段，在业内，这些控制手段被统一称作——销控。 5月27日，刚刚拿到全额住房补贴的某中直机关公务员何先生起了个大早，6点...

摘要： 第一章 销售部工作手册..................(4) 1、 部门职责 2、 工作架构 3、 岗位职责 第二章 销售人员入职、离职..................(13) 1、 入职评定标准 2、 离职程序 第三章 售楼处管理制度..................（15）...

摘要： 最近听说一个关于职业规划的故事，大意是说动物们开办了学校。开学典礼的第一天，来了许多动物，有小鸡、小鸭、小鸟，还有小兔、小山羊、小松鼠。而学校为它们开设了5门课程，唱歌、跳舞、跑步、爬山和游泳。老师宣布，今天上跑步课。小兔子兴奋得在体育场跑了一个来回，并自豪地说：我最喜欢跑步了！可其他小动物，却有的撅着嘴，有的搭拉着脸。放学后，小兔回到家对妈妈说，这所学校真棒！我太喜欢了。 　　 ...

摘要： 忠告，不免有些说教、理论的意味；但对于远鸣，却是自己几经创业沧桑的反思。 　　吃饭是第一位的 　　比尔·盖茨在微软成立之初也是靠给别人打工来维持生存的。 　　已经有好几位即将走出校门和刚刚走出校门的同学告诉我他们打算自己创业，每遇到这种情况我总是告诫他们，最好先去打工解决吃饭问题之后，再考虑创业问题，机会总是会有的。然而，也总有一些同学对...

摘要： 1. Typical of the grassland dwellers of the continent is the American antelope, or pronghorn. 　　1.美洲羚羊，或称叉角羚，是该大陆典型的草原动物。 2. Of the millions who saw Haley’s comet in 1986, how many people ...

摘要： 原作者：yeshello 出处：凯迪－经济风云 发表日期：2005-01-13 转自商业博客联盟 2004年已经过去，但是2005年对于中国来说将更加是险象环生的一年。建立信用风险监控机制, 形成一个健康的金融构架,避免中国的金融体系发生“崩溃和危机”,已经是我国现阶段经济所面临的最重大金融安全课题。在这方面，西方发达国家成型的信用风险监控管理机制给了我们以很好...

摘要： 英文中的颜色词 颜色与人类的生活息息相关，我们我们无时无刻不在与颜色打交道。 大千世界的颜色种类无穷无尽，有各自的独特物理属性，在语言中也有鲜明生动的体现。 对颜色的认知，是人类最基本的认知范畴之一。人类对颜色的认知，是有很明显的共同处的。发映在语言上，就是虽然各种语言表达颜色的词汇数量差别较大，但是表达颜色的基本词汇，如黑、白、红、黄、绿、蓝等，在很多语言中都...

摘要： 英 语：i love you �牐牱� 语：je t'aime,je t'adore �牐牭� 语：ich liebe dich �牐犗� 腊语：s'agapo �牐犛� 太语：ani ohev otach(male o* **male) ani ohevet otcha (male o* **male) �牐犘� 牙 利：szeretlek

摘要： Saying Good-bye to Cambridge Again Very quietly I take my leave As quietly as I came here; Quietly I wave good-bye To the rosy clouds in the western sky. The gold...

摘要： 第一章 存货 　　1、原材料：男人在恋爱前是原材料，尚未经精细加工，不修边幅，粗糙不堪； 　　2、半成品：恋爱中的男人是半成品，初见雏形，但仍需女人的打磨，继续加工； 　　3、产成品：婚后的男人成了女人的产成品，检验合格验收入库，这个库就是他们共同的家。 　　这时的女人要保护好自己的产成品。女人看别人的丈夫都是好...

摘要： 看中国人是怎么对待日本人的~~哈哈爽 一个日本人观光客到了中国,点了一只龙虾当晚餐. 当他吃完时,问侍者: 你们这里怎么处理这剩下的虾壳?'' ''啥也不能做,就是把它扔了!''侍者答. ''噢,不!在我们国家,我们将它送入工厂,然后做成虾饼. 这个观光客又点了个橘子,吃完后又问侍者: ''你们怎么处理这些橘子皮?' <...

摘要： 在学校毕业晚会上，我们请教语文老师是如何追到漂亮师母的。语文老师毫不犹豫地说：“告诉你们一个绝招，七个字：胆大、心细、脸皮厚”。 在情场上，这七个字的确是战无不胜的利器。我们经常发现，身边的一些不务正业的家伙胳膊上常挽着一个漂亮的女朋友，而这些女孩子可能没被金钱、权利、相貌所击倒，却在这七个字的强攻猛打下当了俘虏。而这七个字又何尝不是一个成功业务员的七字真经呢？ ...

摘要： 永远是蔚蓝色 | 22 五月, 2006 09:37 我偶然在网上看到这篇东东, 觉得很有意思，现在登上来让大家一起赏析 女人 women If you kiss her, you are not a gentleman 如果你亲她, 那你就没有绅士风度 If you don't, you ar...

摘要： 共性一：他们是一群充满孤独的人：就是因为他们不合群，所以才看到别人看不到的机遇和内容，甚至导致一些人不得不早期下海独闯天下。即使他们的朋友遍天下，然而孤独是他们的选择，不仅因为高处不胜寒的地位，更是由于精神境界中更高的渴望与探索。 共性二：他们是一群充满危机的人：因为追求成功，甚至追求完美，让他们永不满足，永不平安。新经济下游戏规则的变化，WTO的进入，适者生存的压力，只能...

摘要： 凝固的建筑 跳动着豪诺的音符 我们的自信 来自无可比拟的炫耀 关注生命与环境的造就......